DIENSTBARKEITEN/SERVITUTEN
WIE SICHER SIND DIE EIGENTLICH?

 

In der heutigen Ausgabe des Rechtsservice möchte ich mich mit Dienstbarkeiten, die auch Servitute genannt werden, beschäftigen, insbesondere der Frage nachgehen, wie sicher derartige Rechte eigentlich sind.

Bei einer Dienstbarkeit (auch Servitut genannt) handelt es sich um das Recht, eine fremde Sache benützen zu dürfen.

Man unterscheidet persönliche Dienstbarkeiten, die zugunsten einer Person vereinbart werden können und Grunddienstbarkeiten, mit welchen etwa ein gewisses Grundstück bzw. eine Liegenschaft belastet werden kann.

Die häufigsten Grunddienstbarkeiten, die in der Praxis im ländlichen Bereich vorkommen, sind die sogenannten Wegedienstbarkeiten, auch Wegeservitute oder Wegerechte landläufig genannt.

Derartige Rechte entstehen entweder durch einen abgeschlossenen Vertrag zwischen den betroffenen Grundstückseigentümern oder durch eine letzte Willenserklärung (etwa ein Testament), schlussendlich auch durch Verjährung bzw. Ersitzung.

Das dingliche Recht der Dienstbarkeit, also das gegenüber jedermann wirkende Recht, entsteht bei Liegenschaften nur durch die Eintragung in das Grundbuch.

In den meisten Fällen werden derartige Wegedienstbarkeiten durch einen schriftlichen Servitutsvertrag begründet, wirken dann allerdings nur zwischen den Parteien des Vertrages bzw. gegebenenfalls zwischen deren Nachfolgern. Erst dann, wenn zusätzlich zur vertraglichen Vereinbarung auch die Eintragung (= Einverleibung) in das Grundbuch erfolgt, wirken derartige Servitute gegenüber jedermann. Erfolgt etwa keine Eintragung, weil dies vergessen wurde oder weil das die Parteien nicht wollten, etwa um Kosten zu sparen, könnte ein gutgläubiger Erwerber der Liegenschaft, (also jemand, der diese Liegenschaft von seinem Rechtsvorgänger übernimmt, etwa mittels Kaufvertrages erwirbt) im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchstandes davon ausgehen, dass die Liegenschaft tatsächlich nicht mit einer Dienstbarkeit (sohin mit einem Wegerecht) belastet ist (Dieser Gutglaubensschutz hat allerdings auch Ausnahmen, etwa, wenn der Erwerber in der Natur durch Anlagen, etwa Fahrspuren, Schotterungen etc. erkennen kann, dass möglicherweise ein Weg besteht und dies dann zu einer entsprechenden Erkundigungspflicht führt!).

Deshalb empfiehlt es sich, in jedem Falle Dienstbarkeitsrechte – sofern sie vertraglich schon vereinbart worden sind – auch durch eine Eintragung in das Grundbuch für die nachfolgenden Generationen sicherzustellen bzw. abzusichern!

Sehr häufig entstehen derartige Wegedienstbarkeiten allerdings auch durch Ersitzung!

Hat etwa jemand kein vertraglich gesichertes Recht, über einen fremden Weg fahren zu dürfen, hat er dieses Recht allerdings zumindest 30 Jahre ungestört und unbehindert ausgeübt, erwirbt er unter gewissen Voraussetzungen das Recht (auch ohne Vertrag) durch diese mindestens 30jährige unbeeinspruchte Ausübung (= Ersitzung).

Stützt sich jemand auf ein ersessenes Recht, kann er dieses Recht auch (notfalls mittels Klage) im Grundbuch eintragen lassen.

Jedenfalls empfehle ich, bei Bestehen von Servitutsrechten auf Nachbargrundstücken oder sonstigen Flächen die grundbücherliche Absicherung durch Eintragung zu überprüfen und im Falle des Fehlens einer Eintragung, diese zum sicheren Erhalt für Nachfolgegenerationen durchführen zu lassen bzw. falls noch kein Vertrag besteht, allerdings das Recht schon mehr als 30 Jahre lange unbeeinsprucht ausgeübt wurde, die Einverleibung (das ist die Eintragung) beim Grundbuch durchführen zu lassen, wobei dazu entweder eine Zustimmung in Form eines Vertrages durch den Nachbarn zu erfolgen hat, oder bei einer Verweigerung dies gerichtlich auch mittels Klage durchgesetzt werden kann.

Für allfällige Rückfragen zu diesem Thema bzw. für die Verfassung geeigneter Dienstbarkeitsverträge bzw. die erforderliche Eintragung ins Grundbuch stehe ich Ihnen nach Terminvereinbarung gerne zur Verfügung.

RA Mag. Werner Diebald

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