TÜCKEN DES GRUNDBUCHS!
ÜBERPRÜFEN SIE IHREN AKTUELLEN GRUNDBUCHSSTAND!
In meinem heutigen Beitrag möchte ich mich einem Thema zuwenden, welches einen Großteil der Gemeindebürger betrifft, nämlich all jene, die über Liegenschaftseigentum verfügen!
Wie allgemein bekannt ist, wird das Eigentum an Liegenschaften (Grundstücken, Landwirtschaften, Häusern, Eigentumswohnungen) mit der Eintragung der diesbezüglichen Rechte im Grundbuch gültig erworben!
Da das Grundbuch öffentlich ist, kann jeder in das Grundbuch Einsicht nehmen und daher feststellen, wer etwa Eigentümer einer gewissen Liegenschaft ist, welche Größe diese Liegenschaft hat bzw. welche sonstigen Rechte bzw. Belastungen auf dieser Liegenschaft eingetragen sind, wobei all diese Informationen durch einen Grundbuchsauszug gewonnen werden können.
Grundsätzlich gilt für das Grundbuch, dass jedermann sich auf den aktuellen Stand des Grundbuchs verlassen darf, sohin davon ausgegangen werden muss, dass all das, was im Grundbuch eingetragen ist, auch Gültigkeit hat!
Von diesem Grundsatz gibt es natürlich auch Ausnahmen, vor allem wenn fehlerhafte Eintragungen im Grundbuch vorliegen bzw. Eintragungen noch ersichtlich sind, die nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen!
Problematisch sind vor allem Eintragungen im Grundbuch, die sich im so genannten „C-Blatt (Lastenblatt)“ befinden. Im Lastenblatt werden finanzielle Belastungen durch Pfandrechte (etwa Kreditfinanzierungen durch Banken) eingetragen, als auch etwa Dienstbarkeitsrechte, wie Wegerechte, Wasserleitungsrechte, Wohnrechte (Wohnungsgebrauchsrechte), Fruchtgenussrechte, Reallasten bzw. Ausgedinge.
Wesentlich ist nun, und das sind die Tücken des Grundbuchs, dass sämtliche Rechte, die irgendwann in der Vergangenheit einmal eingetragen wurden, nicht automatisch gelöscht werden, da es dazu erforderlich ist, dass der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft das Herausstreichen (die Löschung) nicht mehr existierender Rechte bzw. Verpflichtungen ausdrücklich beantragt!
Um die Löschung eingetragener Rechte, die tatsächlich nicht mehr bestehen, durchführen zu können, ist es erforderlich, dass zuvor die dazu nötigen Löschungserklärungen eingeholt werden, wobei die darauf erforderlichen Unterschriften der (ehemals) Berechtigten auch (notariell) beglaubigt werden müssen!
In meiner Anwaltspraxis habe ich sehr häufig mit Fällen zu tun, wo Klienten in meine Kanzlei kommen und dann im Zuge eines Übergabs- oder Schenkungsvertrages, den ich errichten soll, erst – und meist mit großer Überraschung – festgestellt wird, dass sich im Grundbuch noch Belastungen eingetragen finden, die längst nicht mehr aktuell sind! Dabei handelt es sich oft um Pfandrechte von Banken, wobei die zugrunde liegende Schuld allerdings längst zurückbezahlt worden ist, manchmal schon vor mehr als 20 oder 30 Jahren und die Klienten davon ausgegangen sind, dass durch die vollständige Rückzahlung wohl die Bank die Belastung (das Pfandrecht) im Grundbuch gelöscht haben wird. Dies ist allerdings in der Praxis nicht der Fall, weil Banken nicht automatisch bei Rückzahlung eines Kredites das Pfandrecht im Grundbuch des Kunden löschen.
Dazu ist es erforderlich, dass die entsprechenden Schritte vom Kunden eingeleitet werden, wenn darauf vergessen wird, bleiben derartige Pfandrechte im Grundbuch eingetragen, auch wenn die dahinter stehende Schuld längst (manchmal schon vor mehr als 30 Jahren oder noch länger) zurückbezahlt worden ist.
Prüfen Sie daher Ihr Grundbuch, ob sich nicht auch bei Ihnen noch Pfandrechte von Banken eingetragen befinden, die längst nicht mehr aktuell sind, weil die Schuld von Ihnen schon zurückbezahlt worden ist. Wenn dies der Fall ist, empfehle ich, die nötigen Schritte zur Löschung sofort zu veranlassen.
Ein weiterer sehr häufiger Fall aus laufenden Anwaltspraxis ist der Umstand, dass sich im Grundbuch oft noch Wegerechte (Dienstbarkeiten/Servitute) eingetragen befinden, die nicht mehr aktuell sind, weil der ehemals Berechtigte schon viele Jahre über eine bessere, öffentliche Zufahrt verfügt, daher den alten Weg gar nicht mehr benötigt, ihn auch nicht mehr benutzt und daher unter gewissen Voraussetzungen auch die Löschung eine solchen Wegerechtes beantragt werden kann. Dies bezieht sich auch auf Wasserleitungsrechte etc.
Prüfen Sie daher Ihr Grundbuch, ob möglicherweise nicht auch bei Ihnen noch Dienstbarkeiten/Wegerechte eingetragen sind, die keine Bedeutung mehr haben, weil sie nicht mehr benutzt werden bzw. durch eine andere Zufahrt unnötig geworden sind und könnten dann Schritte zur Löschung geprüft werden.
Schließlich gibt es noch häufig den Fall, dass Wohnungsrechte, Reallasten, Ausgedingsrechte, Fruchtgenussrechte zu Gunsten von Personen (meist Eltern, Großeltern oder Urgroßeltern) im Grundbuch eingetragen sind, obwohl die berechtigten Personen bereits verstorben sind! Auch bei Tod der Berechtigten erfolgt keine automatische Löschung im Grundbuch, sondern müssen Sie auch hier die nötigen Schritte selbst aus Eigeninitiative setzen, sonst bleiben diese Belastungen immer eingetragen.
Warum ist es nun wichtig, den Grundbuchstand zu aktualisieren und sinnlose bzw. nicht mehr aktuelle Belastungen löschen zu lassen?
Wenn dies nicht geschieht, ist es in der Praxis nach Ablauf vieler Jahre sehr schwierig, von den berechtigten Personen die erforderlichen Unterschriften auf den Löschungserklärungen zu erhalten, etwa dann, wenn die berechtigten Personen schon verstorben sind, müssten die Erben unterschreiben. Wenn die Erben nicht bekannt sind oder auch zum Teil schon verstorben sind, wird es noch komplizierter!
Einmal hatte ich einen Fall, dass eine Bank noch im Grundbuch eingetragen war, die in dieser Rechtsform nicht mehr existierte, weil sie sich vor mehr als 40 Jahren mit anderen Banken fusioniert hat und war es dann extrem schwierig, von den zeichnungsberechtigten Organen der seinerzeit berechtigten Bank die Unterschriften auf der Löschungserklärung zu erhalten.
Je länger Sie mit der Löschung warten, umso schwieriger wird es und belasten Sie damit Ihre späteren Erben bzw. Rechtsnachfolger (meist die Kinder), die sich dann noch schwerer tun, gegenstandslose Belastungen löschen zu lassen.
Ich biete daher meinen Klienten diesbezüglich ein Service an, den aktuellen Grundbuchsstand zu überprüfen und gegebenenfalls die nötigen Schritte zu setzen, um nicht mehr aktuelle Eintragungen löschen zu lassen.
Für derartige Beratungen stehe ich nach Terminvereinbarung gerne zur Verfügung.
RA Mag. Werner Diebald