ÜBERGABE VON LIEGENSCHAFTEN

JETZT ODER NACH DEM TOD?

(Gebührenerhöhungen – nicht auszuschließen?!)

In meinem heutigen Beitrag möchte ich mich einem Thema zuwenden, welches für die Gemeindebürger aufgrund des bevorstehenden Regierungswechsels wieder an Bedeutung gewinnen könnte. Steuerpolitische Themen, wie etwa die Möglichkeit einer (Wieder-) Einführung von Vermögens-, und Erbschaftssteuern, werden in Österreich derzeit wieder vermehrt diskutiert. Deshalb sollten gerade jetzt jene von uns, die darüber nachdenken, die eigene Liegenschaft (entweder das Haus oder eine Eigentumswohnung oder einen Bauernhof) schon zu Lebzeiten oder erst im Erbwege (nach dem Tod) an die nächsten Angehörigen, meist an die Kinder (oder auch an die Ehegattin oder den Ehegatten) in irgendeiner Form zu übergeben, sich mit dem Thema einer möglichen Gebühren-, Steuererhöhung näher auseinandersetzen. Wir hören in letzter Zeit immer häufiger in den politischen Debatten, dass das Budgetdefizit dringend reduziert werden müsse, wobei von Gebührenerhöhungen allgemein gesprochen wird, auch von der Wiedereinführung einer Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer. All diese Maßnahmen würden – wenn sie tatsächlich von der „neuen“ Regierung eingeführt werden sollten – die insgesamt entstehenden Kosten einer „Übergabe“ an die „nächste Generation“ erhöhen. Wenn daher tatsächlich schon länger beabsichtigt ist, das eigene Haus, die Landwirtschaft oder eine Eigentumswohnung an die nächste Generation zu überschreiben, ist es wahrscheinlich empfehlenswert, bereits jetzt an die vertragliche Umsetzung zu denken, um zukünftige Gebühren-, Kostenerhöhungen gerade noch zu vermeiden.

Dabei stellt sich dann die Frage, wie dies am besten geschehen kann. Soll ein Schenkungsvertrag errichtet werden oder ein Übergabsvertrag?

• Übergabsvertrag:

In den meisten Fällen der Übergabe von Liegenschaftsbesitz innerhalb der Familie wird bevorzugt ein so genannter Übergabsvertrag errichtet. Darunter versteht man einen Vertrag, in dem zwar die Liegenschaft selbst ohne Kaufpreis übergeben wird, allerdings von den übernehmenden Kindern gewisse Gegenleistungen vertraglich erbracht werden sollen.

Üblicherweise werden folgende Gegenleistungen in einen Übergabsvertrag aufgenommen:

• lebenslängliches unentgeltliches, unkündbares Wohnungsrecht an der gesamten Liegenschaft oder an gewissen Liegenschaftsteilen
• ein Belastungs- und Veräußerungsverbot
• (eventuell) die Reallast der Pflege

Am wichtigsten ist die Vereinbarung der Dienstbarkeit eines Wohnungsgebrauchsrechtes in Form der Unkündbarkeit, der Unentgeltlichkeit und der fehlenden Befristung, damit die Übergeber wohnrechtlich vollständig abgesichert sind.

In vielen Fällen wird auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart, damit die übernehmenden Kinder die Liegenschaft weder veräußern, noch belasten dürfen, solange die Eltern leben, wobei natürlich mit Zustimmung der Eltern zu Lebzeiten auch davon wieder abgewichen werden kann.

Die Vereinbarung einer grundbücherlichen Reallast (meist in Form von Pflegeleistungen) wird aufgrund möglicher rechtlicher Probleme nicht mehr so häufig gewählt!

Mit dieser Form der Liegenschaftsübertragung (Übergabevertrag mit den oben erwähnten Gegenleistungen) kann der größtmögliche Schutz für die Übergeber gewährleistet werden und kann ich Sie als Vertragserrichter dazu gerne beraten.

• Schenkungsvertrag:

Wählt man die Variante Schenkungsvertrag, so wird eine Liegenschaft (Haus, Wohnung, Bauernhof) ohne jegliche Gegenleistung an die übernehmenden Kinder (oder Ehegatten) übertragen. Diese Form der Übertragung kommt aus meiner Sicht dann in Frage, wenn die übergebenden Eltern für diese Liegenschaft (Wohnhaus oder Wohnung) keine Wohnungsrechte benötigen, etwa, weil sie auf einer anderen Liegenschaft ohnedies wohnversorgt sind und ein solches Recht dort etwa grundbücherlich sichergestellt wurde. Hier ist insbesondere auch die erbrechtliche Seite zu berücksichtigen, vor allem, wenn weichende Kinder vorhanden sind. Diese können nämlich – wenn sie nicht ausreichend finanziell bedacht werden – nach dem Tod die Hinzurechnung von Schenkungen zum Nachlass begehren und daraus resultierend entsprechend (höhere) Pflichtteilsansprüche geltend machen, die, wenn der Reinnachlass nicht mehr ausreicht, auch gegenüber dem Beschenkten (also meist einem Geschwisterkind gegenüber) geltend gemacht werden können.

• Steuerlich ist derzeit noch davon auszugehen, dass die Übergabe in Form einer Schenkung oder eines Übergabsvertrages weder Erbschaftssteuern, noch Schenkungssteuern auslöst, weil derzeit vom Gesetzgeber noch keine Erbschaftssteuern oder Schenkungssteuern eingehoben werden! In Hinblick auf eine zukünftige Übergabe ist allerdings zu beachten, dass sich möglicherweise der (neue) Gesetzgeber dazu entschließen wird, (wiederum) eine Erbschaftssteuer oder/und eine Schenkungssteuer einzuführen und kann dies dann zukünftig Übergaben und Schenkungen an Kinder verteuern, wobei mit allgemeinen Gebührenerhöhungen (etwa für Grunderwerbsteuern und Grundbuchseintragungsgebühren) eher zu rechnen ist!

Derzeit ist bei der Übertragung von Liegenschaften vom Übernehmer lediglich eine Grunderwerbsteuer zu bezahlen, die ohnehin für jede Liegenschaftsübertragung anfällt und gesetzlich geregelt ist. Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist darüber hinaus eine Eintragungsgebühr an das Grundbuchsgericht zu bezahlen, die auch der Höhe nach geregelt ist.

• Aus meiner Sicht empfehle ich eine Übergabe zu Lebzeiten vor allem dann, wenn schon feststeht, wer später einmal die Liegenschaft bekommen soll (etwa, weil nur ein einziges Kind vorhanden ist oder weil unter den Geschwistern Einigkeit besteht oder weil 2 Liegenschaften vorhanden sind, die gerecht aufgeteilt werden können oder weil ein Kind die Liegenschaft übernehmen will und ein anderes Kind andere Werte, wie Bargeld oder Schmuck, erhalten kann).

Auch vor dem Hintergrund, dass möglicherweise zukünftig der Gesetzgeber (Inflation, Staatsverschuldung, Corona Pandemie, Russland/Ukraine Krieg) eine Form des Pflegeregresses wieder einführen könnte, kann sich eine Übergabe/Schenkung schon zu Lebzeiten möglicherweise lohnen.

Da ich mich in meiner Kanzlei auf die Errichtung von Übergabs-, Schenkungs- und Kaufverträgen spezialisiert habe, stehe ich Ihnen gerne für diesbezügliche Beratungen und in weiterer Folge auch für die komplette Vertragsabwicklung, also Vertragserrichtung und Grundbuchsdurchführung, gerne zur Verfügung.

Vereinbaren Sie dazu einfach einen unverbindlichen Beratungstermin in meiner Kanzlei.

RA Mag. Werner Diebald